Как сделать перевод жилого помещения в нежилое. Перевод нежилого помещения в жилое. Регистрация права собственности на нежилое помещение

Это насущный вопрос волнует каждого, кто хочет открыть свой бизнес в «бойком» месте, то есть на первом этаже жилого дома. Также перевод жилого помещения в нежилое может заинтересовать и предприимчивого собственника, который пожелал продать или сдать свой объект подороже — уже в качестве коммерческой недвижимости.

Как правило, новостроек эта проблема не касается – первые этажи, которые строятся под коммерческую недвижимость, имеют статус нежилых помещений автоматически. По-другому дело обстоит в случае с «хрущевками» или любым другим старым фондом. Для них первое, что необходимо установить — возможен ли перевод конкретного помещения из жилого в нежилое в принципе, ибо законодательство накладывает определенные ограничения на некоторые объекты. Согласно Жилищному кодексу РФ нельзя перевести жилое помещение в нежилое:

Если переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение комнату в квартире.
Если помещение используется кем-либо в качестве места постоянного проживания.
Если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц.
Если помещение находится под арестом, в залоге, в отношении него вынесено судебное решение или идет судебная тяжба.
Если здание, в котором находится помещение, подлежит сносу, признано аварийным, требует капитального ремонта или относится к категории культурного наследия.
Если помещение подвергалось незаконной перепланировке.
Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Иными словами нужен отдельный вход с улицы.
Если помещение находится в многоквартирном доме выше первого этажа, а непосредственно под помещением находится жилая квартира.

Из последнего пункта вытекает нехитрый вывод о том, что если под вашей квартирой находится нежилое помещение (магазин, склад и т.д.), то вашу собственность можно перевести в нежилое помещение, даже если оно находится на 2-м этаже. Однако в этом случае возникают сложности с отдельным входом, который для второго этажа организовать несколько сложнее, чем для первого.

После того, как мы убедились в принципиальной возможности перевода помещения из жилого в нежилое, самое время приступить к сбору документов. Их перечень относительно невелик.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

Заявление о переводе помещения. Подается в уполномоченный орган вашего города (это может быть Департамент ЖКХ или благоустройства). В заявлении указывается адрес помещения, причины перевода и предполагаемое назначение будущего нежилого объекта недвижимости. Взять на руки или скачать образец заявления можно в том самом уполномоченном органе.
Оригинал или нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности или иных правоустанавливающих документов на помещение.
Технический паспорт помещения. Выдается в местном БТИ.
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Также выдается в БТИ.
Выписка из домой книги, в которой будет указано то, что в помещении никто не прописан и не проживает.
Заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров.
Если для обеспечения использования нежилого помещения требуется перепланировка, то необходимо предоставить ее план.

Кроме это чиновники, к сожалению, могут затребовать и иные документы, необходимые на их взгляд для перевода жилого помещения в нежилое. Это связано с тем, что регионы на местах наделены правом самостоятельно дополнять приведенный выше федеральный список обязательных документов. Например, если вы открываете на первом этаже жилого дома магазин, то с очень большой долей вероятности потребуется согласие жильцов этого дома. Поэтому полный перечень документов лучше уточнить в уполномоченном органе, который и будет принимать окончательное решение. На его принятие законом отводится не более 45 календарных дней.

Итак, пошаговая инструкция по переводу жилого помещения в нежилое

Удостоверяемся в отсутствии препятствий по переводу жилого помещения в нежилое;
Консультируемся в уполномоченном органе по перечню необходимых документов;
Собираем и подаем документы;
Ожидаем решения.

Сколько стоит?

Стоимость перевода помещения из жилого фонда в нежилой зависит от необходимости перепланировки и организации отдельного входа, а также сложности остальных работ по помещению. В специальных организациях, которые берут на себя все хлопоты оформления и ремонта, ценник начинается от 200 тысяч рублей. Госпошлина же составляет 500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических.

Последнее обновление Февраль 2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
техпаспорт. Он выдается БТИ.
план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
Необходимо наличие отдельного входа , либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения . Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
Наличие в квартире незаконной перепланировки . Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций . В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
Справка о прописанных лицах ().
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

предоставление не всех предусмотренных законом документов
проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

когда требуется перепланировка
перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

необходимо реконструкция с получением специального разрешения
перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

строительные - согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
противопожарные - с Государственной противопожарной службой
санитарные - с Санитарно-эпидемиологической службой
экологические нормы - с Государственным комитетом по охране окружающей среды
не забывать о правах соседей

Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

комитетом коммунального благоустройства
управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
ГИБДД
службой подземных сооружений
предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
акт приемочной комиссии и его копию.
кадастровый паспорт помещения.
оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.

В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.

Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).

В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.

В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).

Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16 ; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).

Жилые помещения

Нежилые помещения

Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:

конструктивно является частью дома;
находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
автономное сообщение с улицей;
не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.

Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).

Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.

Условия для перевода из нежилого фонда в жилой

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).

Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:

Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.

Требования к помещению, годному для проживания человека:

размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).

Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.

Последовательность действий

Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.

Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.

Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).

Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.

Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).

Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:

заявление;
паспорт;
заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
проект реконструкции;
протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.

Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.

Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):

заявление;
паспорт;
правоустанавливающие документы;
подтверждение оплаты пошлины.

Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.

Стоимость переоформления

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения - Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений - до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
свидетельство о регистрации права;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
выписку из домовой книги;
согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца . Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
подключены все коммуникации;
если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

неполный пакет документов;
неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
госпошлины за услуги Росреестра - выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: