Использование банковских ячеек при сделках с недвижимостью. Аренда сейфов. Осуществление операций в Сбербанке

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Банковская ячейка – это одна из разновидностей индивидуального сейфа. Можно сказать, это сейф в сейфе, поскольку ячейка представляет собой выдвижной бронированный ящик относительно небольших габаритов, запирающийся на два ключа. Но ящик этот расположен среди других подобных ящиков в банковском специальном хранилище. Это и есть второй большой сейф, ибо помещение имеет металлические стены, пол и потолок, а запирается на массивную дверь со сложной системой замков. Банковских ячеек немало в каждом достаточно крупном филиале почти любого банка страны. Поскольку среди клиентуры данные сейфы весьма востребованы. Наиболее популярны ячейки банков Сбербанк и ВТБ 24. Ячейку в банке можно использовать для постоянного и временного хранения. Хранить в такой ячейке можно практически все, что представляет весомую ценность:

наличные деньги;
слитки и монеты из драгметаллов, драгоценные камни, ювелирные изделия;
ценные бумаги (акции и прочее);
предметы искусства, антиквариат;
редкие и уникальные документы, представляющие большую ценность (финансовую, научную, культурно-историческую).

Общие моменты аренды банковской ячейки

Чтобы воспользоваться ячейкой, ее надо арендовать. Для этого клиент заключает отдельный договор с банком, в котором указывается, сколько времени будет нужен сейф. Некоторые банки устанавливают правила, предусматривающие указание в договоре, для хранения чего именно будет использоваться ячейка. Договор аренды всегда можно пролонгировать, а способы оплаты обговариваются индивидуально (единовременно на конкретный период либо ежемесячными платежами). Стоимость пользования ячейкой зависит от размера самой ячейки и длительности аренды. При кратковременном использовании банковские правила формируют цену ячейки в виде процентов от суммы сделки, для которой необходима ячейка. В Сбербанке отмечается весьма гибкая система предоставления ячеек.

Впрочем, все крупные, серьезные банки поддерживают широкий спектр услуг в этой области. Договор аренды ячейки клиент заключает с банком, когда через сейф необходимо провести какой-то относительно кратковременный расчет (хранение средств до полугода, максимум год). Если же клиент планирует складировать туда, скажем, золотые слитки, то заключается договор хранения. Такой договор и подразумевает ежемесячные платежи. Для удобства на имя клиента открывается счет, откуда будет происходить регулярное списание средств в счет арендной платы.

Итак, банковские ячейки активно используются клиентами не только для длительного хранения своих накоплений. В сделках с недвижимостью использование таких сейфов далеко не редкость. Напротив, сотрудники банков и риелторы постоянно рекомендуют и продавцам, и покупателям при продаже и покупке жилой/нежилой недвижимости прибегать к аренде ячейки в банке. Поскольку среди сделок с недвижимостью самыми распространенными являются покупки и продажи квартир, далее будет негласно подразумеваться, что речь идет о сделке с квартирой. Для чего конкретно нужна банковская ячейка, когда имеет место сделка по покупке/продаже квартиры?

Главный смысл пользования ячейкой

Суть ответа очень проста – защита от мошенничества и гарантированное получение одной стороной квартиры, другой – денег от ее продажи. Такие сейфы – это образец надежности. Когда оплата производится наличными, т. е. передача денег осуществляется с рук на руки, или имеет место безналичный расчет, то риски такой сделки неизменно повышаются. Причем рискуют в равной степени обе стороны. Опасность заключается в том, что одна сторона может оказаться аферистской. Бывает так, что покупатель отдает продавцу на руки деньги. Вроде бы и договор составлен, и регистрация в Государственном реестре сделок с недвижимостью пройдена. Но потом продавец куда-то исчезает вместе с деньгами, а через короткий промежуток времени выясняется, что регистрация липовая.

Или что квартира вообще продавцу не принадлежала. Или же продавец начнет отрицать факт передачи денег. Если деньги были переданы тет-а-тет, то даже с распиской потребуется длительное и дорогостоящее судебное разбирательство, чтобы доказать, что продавец – мошенник. Затянуться все это может на годы. Точно так же мошенником может оказаться покупатель. Человек «продает» квартиру, лишается недвижимости, а денег все нет и нет. Банковская ячейка страхует от всех этих неприятных моментов.

Плюсы расчета через ячейку в банке

Мошенники и аферисты почти никогда не суются в сферы, где все финансовые операции проводятся с помощью ячейки банка, поскольку:

поклажа денег в арендованный сейф осуществляется в присутствии обеих сторон, плюс свидетелем будет сотрудник банка, плюс всегда есть запись с камеры видеонаблюдения. Дополнительно в качестве третьего свидетеля можно нанять юриста, т. е. будет точно зафиксирован сам факт внесения наличных и сколько именно было внесено (сумма оговаривается сторонами в договоре купли-продажи);
банковская ячейка – это что-то вроде перевалочного пункта для денег. Покупатель уже заплатил, а продавец еще не получил. Вместо этого идет оформление всех необходимых бумаг, а деньги в этом время сберегаются в надежном месте, что выгодно обеим сторонам. Процедура передачи средств строго регламентирована;
защита денег в банке априори считается самой лучшей. У банка отзовут лицензию или заведение обанкротится – не беда, ведь содержимое клиентских ячеек официально не является собственностью банка. Банк ограбили – не беда, ведь все, что хранится в банке, застраховано.

Особенно важно проводить все финансовые операции через ячейку, когда заключается договор о продаже квартиры с обременением. Чаще всего это ипотека. Бывали инциденты, когда покупатель отдавал деньги налом, либо через третьих лиц, либо через электронные средства. А потом выяснялось (через день или через год), что банк, держащий квартиру в залоге, никаких денег не получал. Поэтому в таких сделках всегда важно сразу арендовать ячейку в том банке, который и выдал продавцу ипотеку. В Сбербанке, ВТБ 24 и т. д. это настоятельно рекомендуют.

Пошаговая инструкция использования ячейки в сделке с недвижимостью

Алгоритм действий при покупке и продаже квартиры через банковскую ячейку следующий:

Покупатель и продавец в отделении выбранного банка оформляют аренду ячейки. Банк всегда предоставит клиентам образец договора аренды для упрощения этой процедуры. Обычно в сделках такого рода срок аренды не превышает 60 дней (в Сбербанке минимальный срок аренды составляет 30 дней). При этом стороны уже должны иметь на руках , в котором указаны все их личные данные, данные о квартире (адрес, техническая информация, подтверждение собственности на квартиру), рыночная стоимость квартиры и стоимость, на которой сошлись обе стороны. Многим это не особо нравится, но расчет за аренду сейфа почти всегда приходится брать на себя покупателям.
Чтобы не ошибиться при расчетах с продавцом, покупателю необходимо вносить наличные в ячейку исключительно в присутствии второй стороны, сторонних наблюдателей и по строгой сверке с той суммой, что прописана в договоре. Во многих банках, в том же Сбербанке, поддерживается услуга проверки подлинности купюр и их подсчета. Хоть услуга и платная (цена зависит от стоимости сделки), но воспользоваться ею рекомендуется.
Ячейка после внесения денег запирается на два ключа. Образцы на каждый ключ не предусмотрены, они уникальны. Закрытие на два ключа связано с обязательным условием открытия данного сейфа – только в присутствии сотрудника банка. Поэтому один ключ остается у него, а второй забирает себе или покупатель, или продавец, или риелтор (кто именно будет хранить ключ, стороны решают между собой). Крайне важно в договоре аренды ячейки и в присутствии банковского работника подробно обговорить условия открытия сейфа (сроки, очередность, документы). Обычные правила предусматривают, что первые 20 дней доступ к ячейке имеет только продавец, а последующие дни вплоть до конца аренды – только покупатель.
Такие сроки нужны для того, чтобы стороны могли успеть зарегистрировать окончательный договор купли-продажи. Регистрация и передача прав собственности, как правило, занимают пару недель, после чего у продавца остается 6-7 дней на то, чтобы забрать из ячейки свои деньги. Раньше он этого сделать не сможет, потому что для открытия сейфа обязательно надо будет предоставить документацию, подтверждающую, что продажа квартиры состоялась. Это могут быть бумаги о правах собственности на квартиру (новый собственник – покупатель). Или же выписка из Госреестра сделок с недвижимостью.
Если сделка сорвется, продажа не прошла, то через оставшийся промежуток времени покупатель сможет спокойно забрать свои деньги назад. Но делать это желательно в присутствии продавца, который может подтвердить аннуляцию договора. Или же покупатель должен представить заверенный нотариусом и подписанный продавцом образец расторгнутого договора.

Расчеты через банковскую ячейку хороши не только гарантией, что деньги нигде не потеряются, но и безопасностью получателя. Например, получив наличные, можно сразу же открыть индивидуальный счет в банке и перевести их туда. Таким образом, человек даже не выйдет с купюрами за пределы здания банка. Сбербанк всегда рекомендует своим клиентам поступить именно так.

Подводные камни в использовании индивидуальных сейфов

Есть у расчетов через ячейку и свои недостатки, но оно того стоит. Иногда регистрация сделки по разным причинам затягивается. Тогда у продавца могут возникнуть проблемы с доступом к ячейке. Если продажа и покупка затянулись, то сторонам надо просто продлить аренду. Редко, но все-таки случается путаница в денежных расчетах. И банковские документы (договор аренды ячейки) тут не помогут, поскольку в них закладываемая в сейф сумма не фиксируется. Правда, это фиксируется третьими лицами (сотрудник банка, юрист) и частично камерой видеонаблюдения. Третий минус заключается в том, что специалисты банка не разбираются в документах касательно имущественных сделок на уровне профи.

То есть они не смогут отличить хорошую подделку от настоящего документа. И липовый покупатель/продавец может по этим документам забрать из ячейки деньги, которые ему не принадлежат. Многие банки даже специально предупреждают, что не несут ответственности за подлинность предоставляемой им документации (тот же Сбербанк). Это одна из лазеек, которой пользуются аферисты. Ведь даже здесь остается риск нарваться на мошенников. Еще одной лазейкой для них остается возможность арендовать сразу две ячейки, чтобы потом «случайно перепутать их» (в одной будут деньги, а другая, предназначенная для жертвы, будет пустой).

Риск здесь минимален, но для дополнительной безопасности всю документацию обе стороны должны проверять и перепроверять. Внимательно следить за тем, чтобы данные из документов совпадали с данными в договорах. В случае каких-то непредвиденных обстоятельств обе стороны должны известить банк о пролонгации аренды ячейки с изменением сроков доступа. А лучше всего обеим сторонам скинуться и нанять себе в помощь толкового юриста, который все проконтролирует.

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски. Это крупная финансовая операция, которая требует внимательного подхода к делу. При этом нет большой разницы - покупается квартира на вторичном рынке или осуществляется приобретение нового объекта. Снизить риски позволяет банковская ячейка при расчетах с недвижимостью по ипотеке или в условиях купли-продажи без привлечения кредитных денег.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью

Банковская ячейка - это отдельный сейф, расположенный в хорошо защищенном помещении. Доступ к содержимому имеется у продавца и покупателя на оговоренных ими условиях, оформленных в соглашении об аренде. Документы подписывается в присутствии специалиста банка, также к участию привлекаются юристы и риэлторы. К ячейке прилагаются два универсальных ключа, один из которых остается в филиале, второй передается одной из сторон договора.

Деньги подвергаются пересчету и складываются в сейф до момента востребования после завершения перехода прав собственности. Это позволяет банку выступить гарантом сохранности денежных средств, что способствует снижению риска мошеннических операций. По данным экспертов по работе с недвижимостью, такой метод взаиморасчетов применяется более чем в 90% случаев.

Стоит понимать, что банк не является участником процедуры перераспределения прав собственности от продавца покупателю. Из-за этого многие просто не знают, зачем использовать ячейку при ипотеке. Логика в том, что на весь срок, который потребуется на процедуру, ни у одной из участников процедуры не будет несанкционированного доступа к валюте. Это позволит продавцу сохранить недвижимость, а покупателю — деньги, если что-то пойдет не по плану.

Условия доступа к банковской ячейке в Сбербанке

Операции с жильем, в большинстве случаев, совершаются именно через Сбербанк. В этом финансовом секторе компания остается безусловным лидером. Стандартный договор аренды хранилища заключается на месяц. Считается, что это тот срок, за который можно переоформить права собственности и осуществить продажу квартиры.

При ипотеке в условиях доступа к банковской ячейке в Сбербанке сказано, что стороны соглашаются с равными правами, определенными договором аренды. Соглашение может осуществляться между физическими и юридическими лицами. Каждый из участников процедуры предоставляет пакет документов, в который входят:

Паспорт для жителей РФ.
Заграничный общегражданский паспорт для лиц, постоянно живущих за рубежом.
Удостоверение военнослужащих для мичманов, прапорщиков или офицеров.
Документ, подтверждающий регистрацию, если такой отметки нет в паспорте.

Срок аренды возможен от одного дня и до нескольких лет, он устанавливается по желанию. Также Сбербанк может предоставить специалиста для подсчета и сверки подлинности денег. Оплатить услуги можно путем внесения денежных средств через кассу банковской организации или с помощью списания денежных средств с банковского вклада, счета или карточки. Участникам выдается такой пакет документов:

Акт приема-передачи.
Договор аренды.

Помимо этого покупатель получает пластиковый ключ. И назначается следующий порядок в доступе к ячейке:

На момент действия соглашения посещать сейф могут участники договора только совместно.
Продавец сможет забрать содержимое, если предоставит справку из ЕГРП и договор купли-продажи. Данные в этих документах обязаны совпадать со сведениями из договора аренды.
Покупатель может взять ценные бумаги в течение 7 рабочих дней после истечения аренды без дополнительных комиссий. Это означает, что продажа не состоялась.

Действовать можно через представителей, если они имеют соответствующие нотариально заверенные доверенности. Эти положения необходимо указывать в договоре об использовании ячейки.

Сейф ВТБ 24

В ВТБ 24 договор аренды заключается на основании паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

С правом совместного доступа на весь период действия.
С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после - покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 - это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Использование банковской ячейки при продаже квартиры

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи. Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя. Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки. Чтобы не допустить ошибки, можно воспользоваться функцией пересчета денег.
Ячейка закрывается уникальными ключами. Один остается у банкира, второй выдается одному из участников аренды. Воспользоваться сейфом повторно можно будет только согласно условиям аренды.
Производится переоформление прав собственности , стороны подписывают документ купли-продажи. Или сделка отменяется. В зависимости от этого можно будет получить деньги в банке кому-то из участников.

Использование банковских сейфов полезно тем, что не только снижает риски мошеннических операций, но и обеспечивает безопасное обращение с наличностью. Так как клиенту нет необходимости держать в кошелке крупную сумму денег. Все операции осуществимы безналичным способом.

Риски продавцов

Банк не является гарантом договора купли-продажи, и он не обеспечивает эту сделку. Он всего лишь готов хранить денежные средства в безопасном месте на определенный срок согласно условиям. Поэтому нельзя сказать, что аренда ячейки полностью делает операцию безрисковой. Ответственность за свои деньги и свою имущество несут продавец и покупатель.

Происходить могут различные ситуации, и поскольку операции с жильем связаны с большими деньгами, мошенники разрабатывают различные методы извлечения прибыли, пользуясь неподготовленностью людей в финансовых вопросах. Рассмотрим, какие при продаже квартиры через банковскую ячейку имеются риски у продавца:

Во многом небезопасность сделки обусловлена самим договором аренды. Он имеет определенный срок, также условиями предусмотрен определенный период, когда продавец должен забрать свои деньги за недвижимость. Может наступить момент, что из-за затяжной процедуры переоформления прав собственности, он не успел получить денежные средства из банковской ячейки.
В этом случае покупатель может обратиться в банк и забрать содержимое ячейки, ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Чтобы этого избежать, необходимо вовремя пролонгировать аренду. Еще одна мошенническая схема заключается в подмене сейфа. Покупатель создают два договора с банком. По одному в ячейке хранятся денежные средства, по другому - сейф пустой.
Производится подмена документации, и после совершения купли-продажи покупатель обращается в финансовое учреждение, но сейф пуст. А денежные средства мошенник давно успешно забрал из другой ячейки.

В регламент работы банкира входят: финансовые операции, предоставление банковских услуг, консультации по продуктам, которые имеются в продаже. Поэтому специалисты могут быть некомпетентны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, переоформлением прав и сделках купли-продажи. Это обязанности риэлтора. В связи с этим банки заявляют, что они не могут подтвердить подлинность документов, например, справку из ЕГРП. Проводится лишь визуальный осмотр. Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Совершение операций через банковскую ячейку

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ — у продавца.
Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка. А клиенту предоставлен график платежей со сроками оплаты и процентами по договору. В любом случае продавец получает денежные средства из хранилища, а покупатель - квартиру и расписку о том, что деньги были переданы. Есть и другие варианты выполнения таких операций, например, через аккредитив.

Условия договора аренды

Арендный договор может оформляться на срок от 1 дня до 6 месяцев. Банковские организации самостоятельно назначают условия, исходя из тарификации. В среднем за месяц содержание сейфа обойдется в пределах от 750 до 3 000 рублей в зависимости от конкретного банка, размера ячейки и региона страны. В Москве цена начинается от 50 рублей за день, в регионах можно найти предложение по 16 рублей.

Тарификация цен на аренду в Сбербанке в Москве

Размер сейфа при ширине в 35 см 2	1 – 30 дней	31 – 60 дней	61 -90 дней
3 – 5,9	75	46	45
6 – 9,9	75	48	46
10-13,9	94	57	57
14 -19,9	94	60	57
20 – 24,9	127	90	90
25 – 29,9	140	90	90

Оформить договор с минимальным размером ячейки в Москве можно за 2 250 рублей (30*75 = 2 250). Тарифы, как правило, выкладываются на сайте банковских организаций.

При продаже недвижимости важно все сделать правильно, чтобы избежать неприятностей. Банковские ячейки как раз-таки используются для сокращения рисков в этом вопросе. Договор аренды сейфа заключает на себя покупатель, он же вносит туда деньги. А продавец получает доступ к ячейке в случае успешной перерегистрации квартиры.

Продажа квартиры – зачастую сделка не на один миллион рублей. И важно все сделать с юридической точки зрения правильно, чтобы не попасть на удочку мошенникам, позарившимся на деньги.

В договоре участвуют две стороны – покупатель и продавец. Могут быть и посредники: банки, риелторы, юристы. Физическими лицами обычно используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Ее арендуют в любом банке на стадии, когда достигнуты все договоренности между покупателем и продавцом и подписан договор.

Кратко о процедуре продажи квартиры

В независимости от того, используются ли услуги риелтора или нет, продажа квартиры включает в себя следующие этапы:

подготовка к продаже (приведение квартиры в надлежащий вид, назначение стоимости);
выставление недвижимости на продажу;
поиск покупателя, проведение осмотров, достижение договоренностей (итоговая цена с учетом торга, сроки оформления сделки, передачи прав собственности и пр. условия);
подготовка договора и других документов, проверка покупателем чистоты квартиры самостоятельно или с помощью других специалистов (юрист, риелтор и пр.);
подписание договора;
проведение расчетов и регистрация недвижимости в Росреестре (при использовании сейфа этапы объединены).

Банковская ячейка используется на этапе проведения расчетов между покупателем и продавцом. Она – не обязательное условие сделки. Продать квартиру можно и без нее.

Чаще всего расчеты через банковскую ячейку проходят между физическими лицами, если покупатель желает расплатиться наличными.

Зачем нужна банковская ячейка?

Это гарантия сохранности имущества. При продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца снижаются.
Это проявление должной осмотрительности при проведении сделки. Осторожность никогда не бывает лишней.
Это страхование рисков. В том числе и рисков от недобросовестности покупателя.
Это гарантия от признания сделки недействительной после расчета.
Это гарантия регистрации недвижимости в Росреестре должным образом и имущество полностью перейдет к новому собственнику.
Это сокращение рисков попасться на удочку мошенникам. Они стараются обходить расчеты через банки.
Это защита от отмены сделки на полпути.

Для продавца банковская ячейка – гарант того, что он в любом случае получит оплату, если регистрация недвижимости прошла успешно. А если нет, то покупатель спокойно вернет всю сумму.

Порядок аренды и схема продажи квартиры через банковскую ячейку

Предварительно важно выбрать банк. Цены у кредитных организаций различаются. Может быть установлены минимальный и максимальный сроки аренды. Также есть ограничения на список предметов, который можно положить в сейф. Деньги входят в разрешенный перечень.

Ниже описаны действия, которые необходимо совершить.

Шаг 1. Выбор банка, заключение договора

Требуется прийти в отделение с продавцом, заключить договор и вписать продавца в список доверенных лиц для доступа в ячейку. Стоимость аренды зависит от срока. Банки, как правило, устанавливают плату за один календарный день. Заключать договор следует не менее, чем на месяц. В среднем цены за аренду составляю 30 руб./сутки. Также потребуется внести залог. Это на случай, если ключ будет утерян или придется подлить срок аренды. По окончании договора залог возвращают.

Но условия везде отличаются. Так, цена аренды банковской ячейки в Сбербанке при покупке квартиры в Курганском отделении составляет от 24 руб./сутки (при сроке до 30 дней). Залога нет. А в Екатеринбурге – от 50 руб./сутки будет стоить сейф с аналогичными параметрами.

Кто будет платить за аренду, значения не имеет. Сумма аренды банковской ячейки незначительная по сравнению с суммой сделки. Но договор заключается на продавца. И он обязан указать в этом договоре условия доступа к сейфу.

Покупатель имеет право указывать любые документы. Но важно, чтобы это не затянуло процесс и сделало возможным получение денег продавцом. Лучшее решение – предъявить договор купли-продажи с отметкой о переходе прав собственности на недвижимость. В этом случае продавец и покупатель действуют независимо друг от друга и все оказываются защищены.

Здесь важно понимать, что банк – это не участник процесса покупки/продажи квартиры. Он только предоставляет услуги аренды. В его обязанности не входит проверять чистоту сделки, пересчитывать деньги, проверять подлинность купюр и прочее. Но можно попросить у банковских сотрудников помощи в пересчете. Это делается в кассе и под камерами.

Шаг 2. Внесение денег

При заключении договора на банковскую ячейку выдается ключ, который находится у покупателя. В этот же день обе стороны следуют в хранилище, и покупатель под контролем продавца закладывает деньги в сейф Купюры нужно пересчитать и удостовериться что сумма верна.

В ячейку закладывается 100% стоимость квартиры за минусом аванса, если он имел место быть. Также может быть и оформлен задаток . После выхода из хранилища ключ (он выдается в единственном экземпляре) передается продавцу. Он будет обязан прийти с ним после регистрации сделки.

Шаг 3. Регистрация сделки с недвижимостью

На этом этапе продавец должен зарегистрировать сделку купли-продажи. Это его обязанность как собственника помещения. Недвижимость не будет считаться проданной и без соответствующего документа, который это подтверждает, он не получит доступ к ячейке (документ указывается продавцом).

Шаг 4. Окончательный расчет

Тут два варианта:

продавец регистрирует сделку и получает доступ к ячейке, из которой забирает деньги;
сделка не зарегистрирована и покупатель возвращается в банк за своими деньгами.

Всё! На этом этапе сделка либо совершается, либо отменяется.

Услуга аренды банковской ячейки для проведения сделок с недвижимостью является популярной и многие банки для таких клиентов устанавливают свои условия. Так, например, банк Сбербанк не взимает плату за аренду покупателем в течение 7 дней после окончания договора, если сделка не состоялась.

Таким образом происходят расчеты при продаже квартиры через банковскую ячейку. Этот механизм отлажен и используется многими риелторами. Он позволяет защитить и продавца, и покупателя как от мошеннических действий , так и от того, что одна из сторон передумает после подписания договора.