Проблемы при покупке доходной недвижимости за рубежом. Инвестиции в зарубежную недвижимость. Типичные ошибки начинающего рантье за границей: покупка на эмоциях, доверие рекламе. Выбираем лучшие страны для вложения денег

Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.

Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?

Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.

На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.

В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.

Критерии выбора страны для покупки недвижимости

Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на , в , и .

Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.

Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:

• инвестиционная привлекательность недвижимости
• возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус () даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.

• Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
• Вы получаете « » на случай экономических, политических потрясений на родине

Недвижимость и гражданство Кипра

Можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).

Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.

* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.

Преимущества владения паспортом Кипра

• Возможность путешествовать по 158 странам без виз
• Выгодная оптимизация налогов
• Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
• Срок оформления – 6-7 месяцев

Что можно купить?

На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:

• виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
• квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
• виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)

Недвижимость и гражданство Мальты

По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки , нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.

Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.

Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.

Преимущества владения паспортом Мальты

• Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
• Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
• Выгодная оптимизация налогов
• Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
• Срок оформления – 12-14 месяцев

Что можно купить?

За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.

Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.

• Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
• Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
• Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
• Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно

Недвижимость и вид на жительство Испании

Для получения «золотого» (инвесторского) понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.

Преимущества владения ВНЖ Испании

• Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
• Срок оформления – 2-3 месяца

Что можно купить?

Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.

А что за эту же сумму предлагают в Испании?

• Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
• Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
• Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)

По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.

Недвижимость и вид на жительство Португалии

Программа по оформлению предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.

Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.

Преимущества владения ВНЖ Португалии

• Простые и понятные условия программы
• Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
• Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
• Срок оформления – 2-6 месяцев

Что можно купить?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.

На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.

• Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)

  Недвижимость и вид на жительство Греции

  Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.

  Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.

  Преимущества владения ВНЖ Греции

  • Простые и понятные условия программы
  • Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
  • Путешествия по странам Шенгена без виз
  • Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции

    Почему стоит покупать жилье в Европе?

    • Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
    • Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
    • Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
    • Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
    • Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
    • Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Для одних доходность - это чистая прибыль за вычетом всех расходов и налогов, для других - IRR, то есть показатель, рассчитываемый на основании денежных потоков с учетом дисконтирования и условной цены продажи через 10 лет, для третьих - годовая выручка, деленная на стоимость недвижимости. И все по-своему правы.

Среди инвесторов нет согласованного представления о доходности, поэтому многие из них имеют завышенные ожидания

Из-за двусмысленности толкования инвесторы часто «сравнивают теплое с мягким», принимают неверные решения, выбирают некачественные объекты или просто теряют время. Важно понимать, как бизнес-партнер делает расчеты, и синхронизировать понимание доходности и рисков.

Многие клиенты интересуются объектами с высокой доходностью, но когда дело доходит до покупки, мало кто станет приобретать некачественный актив, пусть даже высокодоходный. Большинство стремится приобрести недвижимость в хорошем состоянии и в благополучном районе, с доходностью не ниже 5–7%. Но в большинстве случаев высокая доходность означает, что объект находится не в лучшей локации. Невозможно купить качественную недвижимость дешево, так как на горячих рынках спрос на нее высок.

Один из наших клиентов владел офисным зданием в центре Берлина. Недавно он получил четыре предложения от крупных институциональных покупателей, которые были готовы приобрести объект с доходностью 4% без вычета расходов. Одновременно я показал здание вьетнамскому клиенту, но он соглашался только на 5%, несмотря на то, что качество этого объекта и актуальное положение дел на рынке не позволяют купить что-либо подобное с такой доходностью. В итоге здание в течение месяца было продано канадскому покупателю с доходностью 4%, а вьетнамец по-прежнему ищет в центре Берлина идеальный объект, который принесет ему 5% годовых.

Фото: Unspash 2

Кредитный рычаг

Покупатели часто не понимают, как рассчитывается доходность при использовании кредита. Они не привыкли, что заемное финансирование может быть дешевле стоимости аренды объекта. Поэтому им трудно осознать, что за счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти.

За счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти

Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал (IRR) с учетом кредита может достигать 7–8%.

Фото: Unspash 3

Доля девелопера

Помимо арендного бизнеса в последние годы многие инвесторы интересуются проектами добавленной стоимости. План обычно такой: купить, построить или отремонтировать, добиться высокого арендного дохода, повысить стоимость, а затем продолжить владеть объектом или продатьего .

Если такой сценарий воплощается с помощью девелопера, то проектная доходность будет отличаться от того, что реально получит инвестор, так как из нее будет вычитаться доля девелопера. Например, IRR проекта может составлять 30%, а инвестор получит только 15%.

Фото: Unspash 4

Манипуляции с финансовой моделью

Компании, реализующие проекты добавленной стоимости, нередко совершают манипуляции с финансовыми моделями, чтобы искусственно завысить показатели: изменяют стоимость заемного финансирования, объем кредита или скорость возврата капитала, занижают расходы или слишком оптимистично прогнозируют доходы. Всё это может завысить экономическую привлекательность проекта в несколько раз, а инвестор в итоге рискует не получить заявленную доходность.

В таком случае рекомендуется внимательно изучать финансовые модели, а также работать только с тем девелопером, который готов вкладывать в проект много собственных средств - а значит, рискует не только деньгами инвестора, но и своими.

Фото: Unspash 4

Риски

Большинство инвесторов понимают, что доходность прямо пропорциональна риску. Однако многие готовы купить объект с более высокой доходностью, не задумываясь о том, с какими рисками он связан и что будет в случае негативного сценария.

Доходность прямо пропорциональна риску

Например, мы реализуем девелоперские проекты в Греции без проектного финансирования, полностью за собственные средства, и добиваемся доходности для инвестора на уровне 12 – 15% за вычетом всех расходов и налогов. Один из клиентов сказал, что и в Германии можно заработать на строительстве 15% (хотя это непросто). Но надо понимать, что в Германии проект будет, скорее всего, закредитован на 70 – 80%, то есть при негативном сценарии есть риск потери капитала. В Греции же такого риска нет, но существует опасность, что продать не удастся и мы останемся с неликвидной недвижимостью с малой доходностью. Какой сценарий хуже - потерять всё или получить меньшую доходность?

Фото: Unspash 6

Выводы

Когда партнеры оценивают финансовые характеристики проекта, нужно заранее определить все термины, методику расчета и возможные риски. Иначе высока вероятность недопонимания, потери времени и денег.

По моему мнению, в арендных проектах сперва лучше анализировать самый простой показатель - годовую арендную выручку, деленную на стоимость объекта (англ. yield или cap rate).

В проектах добавленной стоимости советую обращать внимание на доходность после вычета расходов на управляющую компанию и на местные налоги до уплаты личного подоходного налога инвестора.

Угроза нового мирового финансового кризиса, инфляция и резкие колебания валютного курса заставляют инвесторов искать стабильные варианты вложения денег. Одним из таких вариантов являются инвестиции в зарубежную недвижимость.

Сегодня для инвестора, желающего осуществить инвестиции в недвижимость, доступно множество вариантов.

Для правильного выбора объекта недвижимости стоит учитывать несколько важных критериев:

• расположение объекта;
• популярность района;
• тип бизнеса;
• перспективы развития бизнеса .

К основным видам недвижимости для инвестирования относят:

• дома или квартиры для проживания;
• дома или квартиры для сдачи внаем;
• офисы;
• торговые центры;
• туристические отели;
• общежития для студентов.

Необходимо определиться, планируются инвестиции в недвижимость зарубежную или отечественную.

Дома или квартиры для проживания

Наиболее простой — это покупка недвижимости для проживания. При выборе такого объекта необходимо руководствоваться удобством и имеющимися у инвестора предпочтениями.

Необходимо определиться со следующими основными вопросами:

• дом или квартира;
• новостройка или вторичное жилье;
• город или сельская местность;
• ремонт возможен или нет.

У каждого есть свои предпочтения, но важно помнить, что в этом доме придется жить, возможно, продолжительное время, поэтому спешить с выбором не стоит.

Совет! Возможно, стоит на некоторое время арендовать недвижимость, которую предполагается купить и определиться окончательно с ее преимуществами или выявить недостатки.

Дома или квартиры для сдачи внаем

Рассматривая вопрос покупки дома или квартиры для сдачи в аренду, нужно учитывать, что дом, расположенный в малонаселенной области, скорее всего не будет пользоваться успехом у арендаторов. Жилой объект в крупном городе также может не пользоваться спросом из-за стоимости аренды, налогов, спроса на аренду жилья.

Инвестирование в покупку офисов

Офисы. По мнение многих инвесторов — наиболее перспективный вид вложения финансовых средств. Вложить деньги в экономически развитую или быстро развивающуюся страну является перспективным видом инвестирования, так как спрос на офисную недвижимость здесь стабильно растет.

Совет! Стоит рассматривать покупку офиса в большом небоскребе в центре Лондона, спрос на такое помещение гарантирован, но не стоит забывать и о других крупных городах.

Инвестиции в покупку торгового центра

Необходимо помнить, что высокая цена магазина может не окупиться, так как стоимость магазинов растет, особенно в оживленных районах, а прибыль магазина стабильна и прежде, чем принимать решение о покупке, стоит оценить предстоящие траты.

Покупка туристического отеля

Так же, как и с покупкой магазина, необходимо тщательно проанализировать все затраты и предполагаемую прибыль. Стоит просмотреть данные о наполняемости номеров в различные времена года, изучить состояние здания и систему управления отелем.

Общежития для студентов как объект инвестиций

Выгодность такого рода инвестиций определяется качеством управляющей компании, которая занимается сдачей в аренду комнат общежития. Это один из наиболее прибыльных, хотя и несколько экзотичных вариантов вложения в недвижимость.

Плюсами такой инвестиций является то, что нет нужды осуществлять самостоятельно управление этим видом недвижимости, а так же пока в мире популярно образование, общежития пустовать не будут.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

На планете существует множество интересных мест, достойных внимания инвесторов.

Рассмотрим некоторые вопросы инвестирования в таких странах как:

• Великобритания;
• Эмират Дубай;
• Казахстан;
• Кипр;
• Франция.

Совет! Обязательно изучите законодательство и систему налогообложения в стране, в которой планируется покупка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Англии — одни из наиболее надежных в мире. Так как страна расположена на острове, то земля является ограниченным ресурсом, растущим в цене. Великобритания предлагает инвесторам вложения в различные виды недвижимости.

Инвестиции в немецкую недвижимость лучше осуществлять тем инвесторам, которые любят стабильность и порядок и предпочитают получать доход от аренды. Германия по праву считается раем для арендодателей, так как более половины населения живет в арендованных квартирах. При покупке коммерческой недвижимости стоит обращать внимание на покупку площадей в больших торговых центрах.

Совет! При покупке недвижимости всегда стоит подумать, насколько быстро в случае необходимости ее можно будет продать. Ситуация может меняться и деньги, которые сегодня не нужны, завтра могут понадобиться.

Инвестиции в недвижимость в Дубае имеют множество преимуществ:

• курортный регион;
• государственные гарантии и прозрачный процесс оформления сделок;
• высокая прибыль и возможность перепродажи объекта недвижимости еще на этапе строительства;
• высокие арендные ставки и, следовательно, высокие доходы от аренды недвижимости;
• резидентская виза для владельца недвижимости и его семьи;
• хорошие перспективы роста экономики региона.

Дубай является одним из наиболее динамично развивающихся регионов мира. Недвижимость здесь можно подобрать на любой вкус. Но совсем не на любой кошелек. Это регион для инвесторов с высокими финансовыми возможностями.

Для состоятельных инвесторов могут быть интересны и инвестиции в недвижимость в США. Особенностью приобретения недвижимости в этой стране является то, что приобрести ее можно, не выезжая из своей страны.

В этом случае сделку проведет специальная компания и ордер на собственность будет выслан по почте. Управлять купленной таким образом недвижимостью можно также удаленно. Управляющая компания сама найдет клиентов на аренду, заплатит все налоги, сделает при необходимости ремонт и выполнит другие необходимые действия. Инвестиции в недвижимость США позволяют получать прибыль, не выходя из дома.

Для тех, кто видит перспективы в развитии экономик стран СНГ, существуют такие инвестиции-недвижимость Казахстана. Успехи в экономике и стимулировании в этой стране наиболее высокие среди всех стран постсоветского пространства, за исключением стран Прибалтики.

В стране есть современная налоговая система, стабильная банковская система и эффективно работающая система поддержки бизнеса. Перспективы инвестиций в эту страну в далеком будущем могут оказаться прибыльными. Но все же эти инвестиции для тех, кто готов ждать прибыль много лет.

Для любителей беззаботной жизни подойдут инвестиции на Кипре.

Инвестирование в Кипр имеет два направления:

• Кипр;
• Республика Северного Кипра.

Инвестиции в Кипр требуют больше финансовых средств, но и отдача от этих инвестиций также в перспективе будет увеличиваться. Инвестиции в республику Северного Кипра требуют меньших финансовых средств, но перспектив на быстрое экономическое развитие этой территории нет. Это спорная территория, которая практически не развивается. Нельзя назвать эту территорию и привлекательной для туризма. Туристические потоки на Кипр превышают в разы число туристов, посещающих Северный Кипр.

Совет! Как сказано выше, различайте эти две территории и помните. Инвестиции в Северный Кипр возможно и принесут высокую прибыль, но в очень отдаленной перспективе.

Инвестиции во Францию с принятием закона о повышении налогов на недвижимость и сверхдоходы значительно сократились. Богатые граждане Франции пытаются стать подданными близлежащих стран, и, тем не менее, продать или купить недвижимость во Франции все так же возможно. Особенностью французского рынка недвижимости является то, что стоимость объектов не сильно изменяется.

Купить во Франции, как и в других странах, можно различные виды недвижимости, в том числе и эксклюзивные:

• поместье;
• квартиру;
• коммерческую недвижимость;
• виноградники можно купить далеко не в каждой стране, но лучшие, безусловно, во Франции

Инвестиции в загородную недвижимость, несмотря ни на что, очень популярны и являются уникальным предложением на европейском рынке недвижимости. Желающих купить виноградники во Франции всегда было достаточно.

Совет! Инвестиция в недвижимость во Франции очень привлекательна, но и стоимость такого удовольствия велика. Если правильно выбрать объект инвестирования, то можно быть уверенным, что продать его потом будет не сложно, а цена, как минимум, не приведет к убыткам.

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м - 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы - одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость - не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) - 100 тыс. (операционные затраты) - 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации - 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 - 5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5 - 6,5 % .

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 - 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность - 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность - 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой - выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой - более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами - ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года		Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты - сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья - 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,- говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов - 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей - высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Продолжая тему вложения капитала в имущественные активы, хочу рассмотреть инструмент для инвестирования, стремительно набирающий популярность в последние годы – инвестиции в недвижимость за рубежом . Я уже писал, что представляет собой в целом, теперь подробнее остановлюсь на одном из видов этого способа вложения капитала, для того чтобы рассмотреть его основные преимущества и недостатки.

Итак, инвестиции в зарубежную недвижимость.

На сегодняшний людей все больше людей понимают, что активный заработок ни к чему хорошему не приведет, поэтому стремятся , создать капитал и вложить его в активы, приносящие пассивный доход. Одним из популярных инструментов для инвестирования выступают объекты недвижимости. Интерес к ним вызван, в первую очередь, тем, что это нечто осязаемое и ощутимое (в отличие от, например, ценных бумаг и вложений в инвестиционные фонды), то, что принадлежит владельцу, никуда от него не денется и не упадет в стоимости до нуля.

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярны буквально в последнее десятилетие. Вложить капитал в дома и квартиры за границей сейчас предлагают многие риэлторские фирмы, и, конечно же, они акцентируют внимание на преимуществах инвестирования в зарубежную недвижимость, умалчивая при этом о недостатках. Я же попробую рассмотреть обе стороны медали.

Преимущества инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Стоимость недвижимости за границей во многих странах ниже, чем в крупных или курортных городах России и Украины, а качество и предполагаемый пассивный доход, который она может принести – наоборот, выше.

2. Купив недвижимость за рубежом, инвестор получает возможность использовать ее не только в целях пассивного заработка, но и в личных целях: например, отдыхать там или в будущем переехать жить в эту страну, уже имея там квартиру или дом.

3. Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют диверсифицировать , распределяя личный капитал между активами разных государств, что повышает его устойчивость к рискам.

Недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Достаточно сложная для неосведомленного человека процедура приобретения недвижимости, необходимость разбираться в законодательных аспектах другого государства. В связи с этим, многие инвесторы приобретают недвижимость за рубежом через посредников, или пользуясь услугами юристов, а это дополнительные расходы, зачастую – немалые. К тому же, никогда нельзя быть полностью уверенным в том, что посредники оформят вам сделку на 100% грамотно, и впоследствии не возникнут какие-то неприятные сюрпризы.

2. Дополнительные расходы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости составляют, как правило, не менее 5-10% ее стоимости, а это довольно серьезные суммы. В частности – это налоги и сборы, которые придется заплатить в бюджет иностранного государства.

3. Полная зависимость от законодательной базы другой страны, которая в любой момент может поменяться. К примеру, доходы от операций с недвижимостью для нерезидентов могут обложить дополнительными налогами, что сделает сдачу в аренду или перепродажу купленной квартиры или дома попросту невыгодной.

4. Цены на недвижимость за рубежом могут не только расти, но и падать, а предсказать изменение цен, особенно – в долгосрочной перспективе всегда достаточно сложно, и точно это не сможет сделать никто. Тот же , новые волны которого все чаще вспыхивают то в одном, то в другом государстве, может спровоцировать падение цен на недвижимость, что принесет инвестору убытки.

5. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут предполагать обязательное получение разрешения в государственных органах своей страны (например, в Украине – это индивидуальная лицензия НБУ на осуществление инвестиций за границу). А это может не только повлечь за собой дополнительные затраты, но и привлечет к вам внимание налоговых органов, что не сулит в себе ничего хорошего.

Рассмотрев основные преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом, как видите, недостатков я нашел немного больше. Однако это не означает, что вкладывать капитал в объекты недвижимости других стран не выгодно. Это лишь важный сигнал к тому, что инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя множество всевозможных нюансов и тонкостей, которые обязательно досконально изучить до того, как вы примите инвестиционное решение. Ведь речь идет о вложении немалой суммы, поэтому подойти к вопросу следует со всей ответственностью.

В недвижимость каких стран лучше инвестировать?

Итак, допустим, вас заинтересовало инвестирование в недвижимость за рубежом, тогда следующим важным вопросом будет выбор конкретной страны, в которой вы планируете приобрести квартиру или дом. Здесь, как и в любом способе вложения капитала тоже есть разные , поэтому все зависит от того, какие цели вы преследуете, и насколько готовы рисковать. Описывать отдельные страны со всеми нюансами, я думаю, пока не стоит, поэтому выделю основные направления инвестиций в зарубежную недвижимость , объединив государства в группы по определенным признакам.

1. Инвестиции в недвижимость развитых стран. Покупка недвижимости в Германии, Великобритании, Франции, США и других странах с высокоразвитой капиталистической экономикой на сегодняшний день привлекает, прежде всего, фактором надежности инвестиций. Ведь эти страны, даже несмотря на серьезные экономические проблемы, продолжают держать мировое лидерство и выступать эталоном стабильности на мировых рынках. С другой стороны, квартиры и дома в таких странах стоят достаточно дорого, и не каждому могут подойти по цене.

2. Инвестирование в недвижимость на мировых курортах. Такой вариант вложения капитала в жилье за границей тоже является достаточно дорогим, но, с другой стороны, и достаточного доходным. Прежде всего, такие объекты приобретаются с целью заработка на аренде. Ведь будет достаточно высоким, и в большинстве случаев даже круглогодичным, то есть, инвестор будет обеспечен стабильным источником поступления средств в личный бюджет.

3. Инвестиции в недвижимость развивающихся стран. Этот способ инвестирования в зарубежную недвижимость многие инвесторы считают достаточно перспективным: если темпы развития страны высоки (а во многих развивающихся странах они выше, чем в развитых), то и рост цен на жилье в таких странах потенциально может быть выше. Поэтому недвижимость в развивающихся странах чаще всего приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Популярными объектами для наших инвесторов в последние годы выступает недвижимость в Турции, Чехии, Болгарии, Китае.

4. Инвестирование в недвижимость в странах с нестабильной экономической ситуацией. И, наконец, наиболее рисковый вариант инвестиций в недвижимость за рубежом – это покупка жилья в странах, остро переживающих период экономического и политического кризиса (Греция, Кипр, Египет и т.д.). Кризисные явления вызвали существенное падение цен на недвижимость в этих странах, поэтому многие инвесторы, несмотря на всю нестабильность ситуации, спешат вложить туда капитал, полагая, что сейчас они покупают объекты недвижимости по минимально возможной цене, а в дальнейшем, после преодоления кризиса, она существенно подорожает. То есть, основной целью инвестирования здесь также выступает перепродажа. Что ж, такая инвестиционная стратегия, несомненно, имеет свои преимущества, но и риски вложения капитала здесь достаточно высоки.

Каждый инвестор волен сам выбирать, в недвижимость какой страны вложить свой капитал. Конечно же, в идеале провести диверсификацию, инвестируя в недвижимость нескольких стран, но понятно, что это будет под силу единицам. Большинство инвесторов даже один объект зарубежной недвижимости “потянут” с трудом. Поэтому грамотно оценивайте все риски, начиная от досконального изучения законодательства страны в области операций с недвижимостью и налогообложения, изучения изменения цен на недвижимость в последние годы, заканчивая анализом стабильности экономической ситуации и прогнозами на ближайшее будущее.

Затраты при инвестировании в зарубежную недвижимость.

Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда связаны с определенными затратами, которые могут быть весьма существенными. Выделю основные направления таких затрат.

– Затраты на получение лицензий и разрешений на покупку недвижимости за рубежом (при необходимости);

– Затраты на оплату юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости;

– Затраты на оплату налогов и пошлин при осуществлении сделки купли-продажи;

– Затраты на содержание приобретенной недвижимости в надлежащем виде, коммунальные платежи.

Как видите, инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя затраты не только до, но и после ее фактического приобретения.

Это была основная, вводная информация про инвестирование в зарубежную недвижимость.

Насколько интересен этот инструмент для инвестиций, какую именно недвижимость лучше покупать и на чем зарабатывать (на сдаче в аренду или перепродаже) – решать только вам. Главное помните, что хоть объекты недвижимости и являются одним из наиболее надежных инструментов для вложения капитала, множество дополнительных расходов, изменения в законодательстве и проблемы в экономике страны могут сделать недвижимость за рубежом не такой доходной, как хотелось бы, а иногда – и убыточной. Поэтому, инвестируя в зарубежную недвижимость, будьте бдительны!

В дальнейших публикациях на я еще буду касаться некоторых важных нюансов, связанных с инвестициями в недвижимость за рубежом и в своей стране, а также рассматривать многие другие способы вложения капитала и управления личными финансами. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями!